・概要
 家主からの更新拒絶または解約申入れについては正当事由が必要とされ、建物賃貸借が容易には解消されない制度となっていることは前述のとおりです。正当事由の規定が前述のとおり、借地借家法ではより具体化されたことを別にすれば、旧借家法と借地借家法とではこの点について変更はありません。

家の模型と男性

・期間の定めがある場合一更新の有無
 まず、家主と借家人が更新を合意すれば、更新することはもちろんです(その場合、通常は更新後の期間が定められますが、更新のみ合意して期間を定めなかった場合には、更新後は期間の定めがない建物賃貸借となります)。
 借家人から更新を拒絶したり、期間満了時において家主の更新拒絶を承諾すること(あるいは家主と更新しない合意をすること)は問題ありません(ただし、後述する定期建物賃貸借または期限付建物賃貸借の場合を除き、あらかじめ「更新しない」旨の特約ないし合意をしても無効です)。
 家主から期間満了の1年前から6ヵ月前までの間(たとえば、賃貸借の期間がある年の2月末までである場合には、前年の3月1日から8月末日まで)に、借家人に対して、更新しない旨の通知、または条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかったときは従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます(法定更新一旧借家2条1項、借地借家26条1項本文)。ただし、更新後は期間の定めがないものとなります(借地借家26条1項ただし書。旧借家法には同種の規定はありませんが、判例上、そのように解されていました)。

家

 家主が前記更新拒絶等の通知をした場合であっても、正当事由が認められないときは、やはり更新します(法定更新一旧借家1条ノ2、借地借家28条)。家主が正当事由をもって更新拒絶等の通知をした場合は、期間満了時に一応賃貸借が終了しますが、借家人が期間満了後も建物の使用を継続する場合には、家主が遅滞なく異議を述べないと、更新することになります(法定更新一旧借家2条2項、借地借家26条2項。なお、理論上、この場合の異議には正当事由は要求されていません)。
 結局、借家人が更新を希望して建物を継続して使用している場合には、家主が期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に正当事由をもって更新拒絶等の通知をなし、さらに期間満了後遅滞なく異議を述べたときに限って建物賃貸借が終了することになります。


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