・更新拒絶の場合
 家主からする更新拒絶または解約申入れは正当事由がある場合でなければすることができないことは従前のとおりですが、どの時点ないし期間において正当事由が必要であるのかについては見解が分かれています。
 まず、更新拒絶の場合、更新拒絶の通知時には正当事由があったものの、期間満了時には正当事由がなかったという場合、(正当事由を建物賃貸借解消の要件として、借家人を保護している趣旨に照らして)更新拒絶は認められない(すなわち、法定更新される)と考えます。更新拒絶の通知時には正当事由がなかったものの、期間満了時には正当事由があった、という場合、遅くとも期間満了の6ヵ月前までに(それまでは更新拒絶の意思表明は継続していると考えることがきますから)正当事由を備えていれば更新拒絶は認められると考えます。つまりは、期間満了の6ヵ月前から期間満了時まで正当事由が存続している場合には更新拒絶の効果が生じると解すべきです。

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 正当事由の存在により、いったん更新拒絶の効果が生じた後、借家人に対する(期間満了を理由とする)建物明渡請求訴訟の口頭弁論終結時には正当事由が消滅していた場合にどのように考えるかは議論がありますが、特段の事情がないかぎり、家主の建物明渡請求は権利の濫用(民法1条3項)に当たるものとして棄却されるべきであると思います。
 判例は、更新拒絶時に正当事由があれば、その後の事情は考慮しないとの理論に立っているものと思われますが、実際上は、口頭弁論終結時には明らかに正当事由が認められないという場合に家主の建物明渡請求を認容したという事例は見当たらないようです。

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・解約申入れの場合
 基本的には、家主の解約申入れ時からその6ヵ月後まで正当事由が継続している場合に解約の効果が生じるものと解します。もっとも、解約申入れ時には正当事由はなかったものの、解約申入れの意思表示が継続していると考えられる間(家主が借家人に対して解約の効果を主張して建物明渡請求訴訟を追行している場合など)に正当事由を備え、それが6ヵ月間継続した場合などには解約の効果が生じると考えます(判例もそのような考えに立っていると思われます)。
 正当事由の存在により、いったん解約の効果が生じた場合にも、借家人に対する(解約を理由とする)建物明渡訴訟の口頭弁論終結時には正当事由が消滅していたという場合には、(更新拒絶の場合と同様)特段の事情のないかぎり家主の建物明渡請求は「権利の濫用」に当たるものとして棄却されるべきであると考えます。


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