借家人は建物賃貸借契約の相手方である家主に対しては、当然に自分が借家権を有することを主張できます。家主の相続人など、その包括承継人に対しても同じです。しかし、契約関係にない第3者、たとえば家主から建物を買った者に対しても自分が借家権を有することを主張できるかどうかは別問題です。第3者に対して自分に借家権があることを主張し、認めさせることができることを「(借家権を)対抗できる」と表現し、そのような権能を「対抗力」と呼んでいます。

家の模型

 借家権が対抗力を有する場合には、建物を譲り受けた者は建物賃貸借契約上の賃貸人(家主)たる地位を承継することになりますが、借家権が対抗力を有しない場合には、建物の譲受人は(借家権を認めて家主としての地位を承継することは問題ありませんが)、借家人に対して建物を明け渡すよう請求することができます。もっとも、後述するとおり、建物の引渡しによって対抗力が生じますので、売買等により建物の所有権が譲受人に移転した後になって、譲渡人が建物を賃貸したり、建物賃貸借の前に建物について所有権移転仮登記をしていたというような場合を除けば、譲受人が現実に建物を使用している借家人の対抗力の欠如を理由に建物の明渡しを求めるという事態はさほど多くは生じないでしょう。

家模型と草

●借家権が対抗力を有する場合
・賃借権設定登記
 借家権が対抗力を有する場合として民法が予定してるのは建物賃借権設定登記だけです(民法605条)。家主には、特約をした場合のほか、賃借権設定登記手続に応じる義務がないと考えられていますので、債権者のために(一種の担保として、あるいは担保権と併用的に)賃借権設定登記ないし賃借権設定仮登記がなされる場合を別にすれば、借家権について登記がなされていることはめったにありません。

・建物の引渡し
 旧借家法1条1項は、(前記の登記がなくても)建物の引渡しがあれば借家権は対抗力を生じるとしていました。借地借家法31条1項もこれを踏襲し、同趣旨を規定しています。
 通常、建物の出入りに必要な鍵を渡せば、建物の引渡しがあったと認めて差し支えありませんし、鍵の授受がなくとも、現実に借家人が建物を使用し、家主がこれを許していればすでに引渡しがあったものと認められます。


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