●普通建物賃貸借における更新の原則
 定期建物賃貸借にも期限付建物賃貸借にも当たらない建物賃貸借、すなわち普通建物賃貸借の場合には、家主は、期間の定めがある建物賃貸借では、正当事由がなければ更新拒絶ができないとされ、期間の定めがない建物賃貸借では、やはり正当事由がなければ解約申入れができないとされています(旧借家1条ノ2、借地借家28条)。普通建物賃貸借では、「更新しない」特約をしたり、家主が正当事由がなくても解約申入れをすることができる旨の特約をすることは許されません(旧借家6条、借地借家30条)。

建築中

●正当事由の内容
・旧借家法における正当事由
 旧借家法1条ノ2は家主のする更新拒絶または解約申入れに必要とされる正当事由に関して「自ラ使用スルコトヲ必要トスル場合其ノ他正当ノ事由アル場合」と定めているにすぎません。
 これについて、判例は「賃貸借の当事者双方の利害関係その他諸般の事情を考慮し、社会通念に照らし妥当と認むべき理由をいう」と説明しています。
 具体的な事情については、借地借家法についての説明の中で述べます。

 ・借地借家法における正当事由
 借地借家法28条は、正当事由に関する旧借家法1条ノ2の規定を改め、より具体的な内容の規定を置いています。いずれも、従来、裁判上旧借家法上の正当事由判断の要素とされてきたものですから、実質的には旧借家法における正当事由と内容が異なるわけではありませんが、借地借家法施行以前から建物を賃借している借家人に不安を抱かせることがないよう、同法施行前からの借家人に対する更新拒絶または解約申入れに関しては旧借家法における前記規定によって正当事由の有無が判断されることになっています(附則12条)。

 借地借家法28条は家主が更新拒絶または解約申入れをすることのできる事情について、大きく次の3つに分けています。
 (a)家主および借家人が建物の使用を必要とする事情
 (b)建物の賃貸借に関する従前の経過、・建物の利用状況、・建物の現況
 (c)家主が建物の明渡しの条件として、または建物の明渡しと引換えに借家人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

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 この中では(a)がもっとも重要で中心的なものです。たとえば、1階に居住し、2階を賃貸している家主の息子が結婚して所帯を持つので、息子夫婦を2階に住まわせたいというような場合がこれに当たります。もっとも、家主が資産家で、他にも、自己所有している建物があったり、賃貸している建物がいくつもあったりすれば必要性は薄いといえます。一方、借家人が病気だったり困窮していたりして、引越しが困難という場合には、借家人の使用の必要性が高い(正当事由が認めにくい)ということになるでしょう。家主が相当の代替家屋を提供する場合には、一般には借家人の使用の必要性が低くなり、正当事由が認められやすくなります。
 家主が借金返済のために賃貸建物を売却する必要があり、借家権の負担のない建物として(つまり“空家”として)売却した方がより高く売却できるというような場合に正当事由を認めた裁判例もありますが、家主が支配している建物の価値は借家権負担付きの建物としての価値であり、借家権負担付きの建物としての換価も十分に可能ですから、正当事由の大きな要素とみることはできないと思います。
 (b)0は、建物賃貸借を始めた経緯(恩恵的なものであったか、ビジネスライクなものであったか、当初どの程度の期間を予定していたかなど)、これまでどれだけの期間、賃貸借が継続していたか、権利金ないし礼金の授受の有無および金額、これまでの賃料の増減と支払状況、賃料不払い、その他債務不履行がなかったかどうか、更新料授受の有無および金額などの事情をさしています。 
(b)は、建物を事業に利用しているか、居住に利用しているか、事業用であればどのような事業内容(目的)のために利用しているのか、居宅であれば、どのような家族構成で利用しているのか、といったような事情をさしています。
(b)は、建物がどのような規模、構造のものか、どの程度老朽化が進んでいるか、建替えの必要性がどの程度かといった事情をさしています。
(C)は、いわゆる立退料(ないしは立退料に類する財産給付)をさしています。立退料は借地借家法施行前から正当事由の補完事由に当たると考えられていました。高額の立退料提供を申し出れば正当事由が認められるというわけではないことに留意すべきです(どんなに高額の立退料を提供するつもりがあっても、借家人の建物使用の必要性が相当高い場合には、やはり正当事由は認められないでしょう)。家主が立退料提供の申出をしているときは、裁判所は、立退料支払いと引換えに明渡しをするように命じる、いわゆる引換給付判決をすることができ、その場合の立退料の金額は家主の申出額を超えるものであってもかまわないとされています。


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