商談

 (a)賃貸借は当事者の一方が相手方にある物の使用、収益をさせることを約束し、相手方がこれについて賃料(借賃、賃金)を支払うことを約束する契約です(民法601条)。賃料授受の約束があることが要件となっていますから、建物を無償で使用、収益させる約束をしている場合は「使用貸借」(民法593条)であって賃貸借には当たりません(もちろん「借家権」も発生しません)。
 親族や親しい知人に建物(ないしその一部)を貸し、その借主が若干の金員を「謝礼」として貸主に定期的に交付しているというような場合、それが建物の使用との対価性を有すると評価し得るものでないかぎり、使用貸借と認められることになるでしよう。
(b)いわゆる「社宅」の使用関係は、一般に、雇用契約に付随する特殊な契約関係と考えられます。通常は、無償か、電気料金・水道料金等の実費程度の少額の金員が授受されているにすぎない場合が多く、賃貸借とは認められない場合が多いと思われます。
 しかし、通常の賃貸借である場合と同様の適正な賃料(いわぱ、世間並みの賃料)が授受されている場合には建物賃貸借と認められることになるでしょう。
(C)駅ビルなど公共性の高い建物の一部を借りて店舗として使用する場合には「出店契約」などと称する特殊な契約書を取り交わすことが少なくありません(売上高の一定率を対価として支払う方式がとられている場合が多いようです)。実質的な契約内容によって判断する必要がありますが、多くの場合、建物賃貸借に該当するか、仮に該当しないとしてもそれに準じる契約関係であるとみて、旧借家法ないし借地借家法の諸規定の適用ないし類推適用を認めるべき場合が多いと思われます(なお、博覧会や展示場など、一定期間内だけ開催されるイベントにおける出店契約は、建物賃貸借に当たるとしても、一時使用目的である場合が多いでしょう)。
(d)店舗(特に飲食店や、遊興施設など)について「経営委任」(経営委託、業務委託)がなされていることがあります。これは、委任者(委託者)が受任者(受託者)に一定の事務ないし業務を委任(委託)する契約で、それ自体は違法でも何でもありません。しかし、その実質は賃貸借であるのに、旧借家法ないし借地借家法の適用を免れるために(つまり、脱法行為として)、または、その実質が建物の転貸であるのに「無断転貸」であることを隠ぺいする手段として「経営委任」等の形式をとっている場合が少なくありません(委任が有償である場合には委任者が受任者に対して報酬を支払う関係ですが、「経営委任」を仮装してるにすぎない場合にぱ受任者”から“委任者”に毎月、定額の賃料相当の金員が支払われるのが通常です)。実質が建物賃貸借であれば、どのような形式をとるにせよ、旧借家法ないし借地借家法の適用がありますし、実質が無断「転貸」であれば原賃貸借の解除(民法612条2項)が可能であることはもちろんです(形式上「経営委任」としたものが建物賃貸借に当たるとされた裁判例は少なくありません)。


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