●期間の定めがある場合とない場合
 借地では当事者間で有効な存続期間を定めなかった場合には法定の存続期間によることとされていますので、(一時使用目的の場合を別にすれば)存続期間が決まっていない借地権はありませんが、建物賃貸借の場合には法定期間というようなものがありませんから、期間の定めがある場合と期間の定めがない場合に分けられます。「期間満了による建物賃貸借の終了」とか「更新」は期間の定めがある場合にのみ問題となります。期間の定めがない場合には、後述するとおり、双方から解約申入れができることになっています。

高層ビル

●期間の定めとその制約
・短期の制限
 1年未満の期間の定めは、原zとして、無効です。すなわち、期間を1年未満とする建物賃貸借は、原則として、期間の定めのない建物賃貸借とみなされます(旧借家3条ノ2、借地借家29条)。当初の期間についても、更新後の期間についても同じです。
 例外として、家主の不在期間に限って建物賃貸借をする期限付建物賃貸借(旧38条)では1年未満の期間を定めることが許されていましたし、これに代わるものとして創設された定期建物賃貸借(新38条)も1年未満の期間を定めることができることとされています。
また、取壊し予定の建物についてする期限付建物賃貸借(39条)では、1年未満の後に到来する取壊し時までの建物賃貸借をすることが許されます。

 ・民法上の長期の不適用
 民法上、賃貸借の期間は20年以内でなければならず、20年を超える期間を定めたときはその期間は20年に短縮されますが(民法604条1項)、平成12年の借地借家法改正の際に、民法のこの規定は建物賃貸借には適用されないこととされました(新29条2項)。

・法定更新後の期間
 旧借家法には明文の規定はなかったものの、期間の定めがある建物賃貸借が法定更新した後は期間の定めがない建物賃貸借となるとする判例があり、一般にそのように解されていましたが、借地借家法でこれを明文化しました(26条1項ただし書)。


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